جيبوتي

الإطار القانوني والمؤسسي

يعتمد الإطار القانوني لجيبوتي على مزيج من القانون المدني المستوحى من القانون المدني الفرنسي والشريعة الإسلامية التي تنظم في المقام الأول مسائل الأسرة والأحوال الشخصية. [2] تشمل المصادر الأساسية للقانون الوضعي الدستور والقوانين والمراسيم والمعاهدات والاتفاقيات الدولية المصادق عليها.   تحكم القوانين العرفية المناطق الريفية، وخاصة في المراعي التقليدية التي يسكنها الرعاة الرحل.

وتلعب الدولة دورًا مهيمنًا للغاية في تنظيم المسائل المتعلقة بالأراضي، وهي تمتلك رسميًا جميع الأراضي. [5] من حيث المبدأ، فإن إدارة الأراضي هي مسؤولية مؤسسات الدولة بشكل حصري تقريبًا. لم تغير عملية اللامركزية التي بدأت في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين الوضع بشكل كبير، حيث أن مسؤوليات السلطات الإقليمية فيما يتعلق بإدارة الأراضي ليست واضحة تمامًا، على الرغم من أن الجمعيات الإقليمية لديها بعض وظائف اتخاذ القرار فيما يتعلق باستخدام الأراضي وإدارة الممتلكات التابعة لها. الاختصاص القضائي. [5]

يعتمد الإطار القانوني لجيبوتي على مزيج من القانون المدني المستوحى من القانون المدني الفرنسي والشريعة الإسلامية التي تنظم في المقام الأول مسائل الأسرة والأحوال الشخصية. [2] تشمل المصادر الأساسية للقانون الوضعي الدستور والقوانين والمراسيم والمعاهدات والاتفاقيات الدولية المصادق عليها.   تحكم القوانين العرفية المناطق الريفية، وخاصة في المراعي التقليدية التي يسكنها الرعاة الرحل.

وتلعب الدولة دورًا مهيمنًا للغاية في تنظيم المسائل المتعلقة بالأراضي، وهي تمتلك رسميًا جميع الأراضي. [5] من حيث المبدأ، فإن إدارة الأراضي هي مسؤولية مؤسسات الدولة بشكل حصري تقريبًا. لم تغير عملية اللامركزية التي بدأت في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين الوضع بشكل كبير، حيث أن مسؤوليات السلطات الإقليمية فيما يتعلق بإدارة الأراضي ليست واضحة تمامًا، على الرغم من أن الجمعيات الإقليمية لديها بعض وظائف اتخاذ القرار فيما يتعلق باستخدام الأراضي وإدارة الممتلكات التابعة لها. الاختصاص القضائي. [5]

ويعترف دستور عام 1992، المعدل في عام 2010، بحقوق الملكية ويضمنها، لكنه لا يتضمن أحكامًا بشأن نظام حيازة الأراضي ومؤسسات الأراضي.   تشمل القوانين الرئيسية التي تنظم الأراضي القانون رقم 171/AN/91/2nd L الذي يحدد الأراضي العامة؛ القانون رقم 173/AN/91/2nd L الذي يحدد وينظم العقارات الخاصة التابعة للدولة وإدارتها. يتم وصف عمليات إدارة ومعاملة وتسجيل الأراضي الحضرية والشاغرة والزراعية. [1] في عام 1991، وبعد سنوات طويلة من المناقشات، أقرت الجمعية الوطنية عدة قوانين، مما أدى إلى تعديل كبير في أداء قطاع الأراضي، لا سيما داخل منطقة جيبوتي الإدارية، وهي واحدة من المناطق الستة في البلاد.

"تحدد رؤية جيبوتي 2035 وخطط عملها التنفيذية الرؤية الشاملة وسياسة التنمية الوطنية طويلة المدى وإطار التخطيط (المادة 1 من القانون رقم 58/AN/14/7th L). [4]

والمؤسسات ذات المسؤوليات المتعلقة بالأراضي هي وزارة الإسكان والتخطيط والبيئة، ووزارة الزراعة والمياه ومصايد الأسماك، وبدرجة أقل، وزارة الداخلية ووزارة التعليم العالي والبحث. وزارة الإسكان والتخطيط والبيئة هي المسؤولة عن تنفيذ سياسات الإسكان والإسكان والتخطيط المكاني. تنفذ وزارة الزراعة والمياه ومصايد الأسماك سياسات الأمن الغذائي والتنمية الريفية والمياه، وهي مكلفة بتحسين الإنتاج الحيواني والتغطية النباتية والأنشطة الزراعية والرعوية. [1]

وتبدي لجنة ملكية الأراضي، التي يرأسها الأمين العام للحكومة، رأيها في جميع القرارات الحكومية المتعلقة بالأراضي وتتأكد من تطبيق القوانين. وفي سنة 2005، أحدثت مصلحة حماية الأراضي التابعة لوزارة المالية، لتتولى السهر على تدبير وتوضيح الوضع القانوني لأملاك الدولة العامة والخاصة، لتعظيم الانتفاع بها والحفاظ عليها. [5]

باستثناء منطقة جيبوتي المصرح لها بإصدار تصاريح إشغال مؤقتة، تتولى دائرة الملك العام والتسجيل العقاري ومكاتبها اللامركزية التابعة لوزارة المالية مسؤولية تسجيل الأراضي والممتلكات. [5] يجب أن تكون التسجيلات والمعاملات موثقة من قبل كاتب العدل العام لتكون صالحة من الناحية القانونية وقابلة للتنفيذ. [3]

ويطرح الإطار القانوني والمؤسسي في جيبوتي تحديات تتعلق بغياب مؤسسة الأراضي الوطنية المسؤولة عن إدارة الأراضي وعدم كفاية قوانين الأراضي، لا سيما تلك المتعلقة بحيازة الأراضي وإعادة التوطين. [1]

حيازة الأراضي

يتم تنظيم ملكية الأراضي من خلال "Code Foncier"، الذي يحكم ملكية العقارات وحيازتها ومصادرتها. الوصول إلى الملكية هو حق أساسي وغير تمييزي. يضمن دستور جيبوتي ويحمي حق الملكية لجميع الأشخاص دون تمييز، بما في ذلك الأجانب المقيمين بشكل قانوني في البلاد. ويمكن للمستثمرين الأجانب الحصول بحرية على ملكية العقارات للأغراض التجارية والصناعية والسكنية، ويتمتعون بنفس الحقوق على الأرض التي يتمتع بها المواطنون. [3]

جميع الأراضي في جيبوتي مملوكة للدولة. [3] تنص المادة 1 من القانون رقم 171/AN/91/2nd L على أن الأراضي العامة تتكون من جميع الأصول العقارية، مهما كانت طبيعتها، سواء كانت ثابتة أو منقولة، والمصنفة والمحددة على أنها تابعة للملك العام، سواء كانت مخصصة للملكية العامة. استخدامها من قبل الجمهور أم لا. [1] تشمل أراضي الدولة الخاصة جميع الأراضي التي لا مالك لها، والأراضي التي تحصل عليها الدولة من التبرعات أو المواريث أو غيرها من الطرق القانونية. [3] هناك فئتان من الأراضي الخاصة: المناطق الحضرية والريفية. [1] القانون رقم 177/AN/91/2eL الصادر في 10 أكتوبر 1991 ينظم ملكية الأراضي. وهذا ينشئ ما يسمى بخدمة الحفاظ على الأراضي، والتي تضمن ملكية أصحاب العقارات من خلال تسجيل ملكية الأراضي والمباني. رقم المداولة ينظم القانون رقم 229/7eL لعام 1972 العلاقة بين الملاك والمستأجرين على العقارات المخصصة للاستخدام السكني أو المهني. [5]

ويتمتع الرعاة الرحل بحقوق عرفية في الأراضي على مراعيهم التقليدية ونقاط المياه. وتفضل تشريعات الحيازة الوطنية حقوق الرعاة في الأراضي على حقوق المزارعين. "خلافاً لمعظم البلدان الأفريقية حيث يعاني الرعاة من الحرمان بسبب قوانين الحيازة التي لا تعترف بالرعي باعتباره استخداماً منتجاً للأراضي، تدعم جيبوتي (على الأقل لا تتعارض مع) حقوق الحيازة التقليدية وممارسات الإدارة للرعاة[...]. يتم تخصيص جزء من الأرض المستخدمة تقليديًا لرعي الماشية لكل عائلة داخل القبيلة. وتبقى هذه الأرض ضمن العائلة، ويرث أبناء الأجيال المتعاقبة حقوق استخدامها. إذا لم يكن لدى الأسرة وريث ذكر، يجوز لرئيس القبيلة إعادة تخصيص الأرض لعائلات أخرى" [1] . وبما أن الآليات العرفية لإدارة الأراضي وحل النزاعات تعمل بشكل جيد إلى حد ما، فليست هناك حاجة كبيرة إلى تقنين أو تسجيل حقوق الرعاة في الرعي في ممتلكاتهم القبلية والعائلية من الأراضي. ويساهم الجفاف المتكرر والتصحر وزيادة الاستقرار والتحضر في تقليل الضغط على الأراضي الريفية.

"إن القضايا الجنسانية حادة حتى بالمعايير الإقليمية. يتبع رجال الدين في البلاد تفسيرًا محليًا للتقاليد الإسلامية يختلف عن ممارسات الميراث الإسلامية في أماكن أخرى من العالم الإسلامي. ولا ترث المرأة الأرض أو الوصول إلى الأرض. يمتلك الرجال قطعان الحيوانات وكذلك الأرض. ولا يجوز للمرأة أن تمتلك إلا القليل من الحيوانات من مهرها». [1]

استخدام الأراضي والحفاظ على البيئة

• المناطق الحضرية: 150 كم2، 0.7%

• الغابات والغابات الأخرى: 57 كيلومتر مربع، 0.3%

• مساحة الأراضي الصالحة للزراعة: 20 كم2، 0.1%

• مساحة الأراضي الواقعة تحت المروج والمراعي الدائمة: 17.000 كم2 بنسبة 73.3%

• المسطحات المائية: 20 ـ 57 كم2

البيئة الريفية متدهورة ومتزايدة التصحر؛ الأسباب الرئيسية لذلك هي إزالة الغابات الناجمة عن الاستغلال المفرط للغابات من قبل السكان المحيطين، والممارسات الزراعية السيئة، والرعي الجائر. [6] يعد التنوع البيولوجي للأراضي العشبية ضروريًا لبقاء الحيوانات والبشر، والرعي الجائر هو السبب الرئيسي لتدهور الغطاء النباتي والتصحر (Bérubé J. 2000. Etude sur the Health of the Forêt du Day). تكرار نفس المراعي على مدار العام، والكثافة المفرطة للقطعان وانهيار أنظمة الرعي التقليدية هي العوامل الرئيسية المساهمة، مما يقلل من إنتاجية الأراضي الرعوية وسبل عيش المجتمعات الرعوية، [6] التي تشكل ربع سكان جيبوتي.

تم إنشاء مديرية البيئة لتعزيز القدرات الوطنية للإدارة البيئية من خلال تعزيز التخطيط البيئي التشاركي الإقليمي ونهج الإدارة. وتم إنشاء لجان إقليمية لإعداد مثل هذه الخطط وإجراء حملات إعلامية وتوعية لحث اللاعبين الإقليميين والمحليين على متابعة التطورات. [5] تحت إشراف وزارة الزراعة والثروة الحيوانية والبحر، تم تكليف دائرة الزراعة والغابات بالحفاظ على الغابات ضمن برنامج العمل الوطني لمكافحة التصحر. فهو يعاني، مثل القطاعات الأخرى، من عدم كفاية القدرات البشرية والمالية، مما يعيق التنفيذ على أرض الواقع. [6]

تطوير الأراضي

تتم معظم عمليات تطوير الأراضي في منطقة العاصمة جيبوتي وضواحيها. الاستخدام الأكثر انتشارًا للأراضي هو السكني، يليه التجاري والصناعي. وينتشر الاحتلال غير المنظم للأراضي وتطويرها على نطاق واسع في المناطق المحيطة بالمدن، مما لا يترك مساحة لمحميات الطرق أو المرافق العامة.

وينظم القانون تطوير الأراضي المؤقتة. يمكن تخصيص الأراضي الشاغرة غير المسجلة والتي ليس لها مالك وتقع خارج خطط التنمية للإشغال المؤقت من قبل مفوض المنطقة (القانون رقم 173/AN/91/2nd L، المادة 19). [1] يمكن إصدار امتيازات مؤقتة لحيازة الأراضي الريفية وتطويرها من قبل محافظ المنطقة، بعد التشاور مع الخدمات الإدارية المختصة، اعتمادًا على التطوير المقترح والظروف المحلية (المادتان 23 و24 من القانون رقم 173/AN/ 91/2 ^{الثانية} ). [1]

"تحت طائلة فقدان حقوقه، يجب على صاحب الامتياز أن يلتزم بشكل صارم بالشروط والأحكام المنصوص عليها في عقد الامتياز وفي المواصفات المرفقة به فيما يتعلق بتطوير الأرض موضوع الامتياز [...]. يجب أن يتم تطوير الأرض ضمن المهلة المحددة في المواصفات [...]. يجوز منح المطورين بموجب الامتيازات المؤقتة ملكية قطع الأراضي المطورة بالشروط المنصوص عليها في عقد الامتياز والمواصفات الملحقة به. ومع ذلك، لا يجوز أن تزيد مساحة الأراضي التي يتم الحصول عليها بملكية كاملة من قبل المطور عن مائة هكتار ويجب أن يكون لها مالك واحد. [1]

ينص الدستور على أن حق الملكية مكفول ولا يجوز المساس به "إلا في حالة الضرورة العامة المقررة قانونا، وبشرط تعويض عادل ومسبق". [1] يجعل القانون رقم 172/AN/91/2nd L أحكام نزع ملكية الأراضي للمنفعة العامة، والتي تبدأ بإعلان المنفعة العامة، يليه أمر بالتحويل، يليه الحكم بالنزع، وتحديد مبلغ التعويض العادل من قبل هيئة التحكيم. المنفعة العامة هي مرسوم أو أمر يصدر من مجلس الوزراء، يتضمن تحديد عمليات المنفعة العامة أو الأعمال التي سيتم القيام بها، مثل أعمال البناء والتطوير والأشغال العمرانية وغيرها. ويكون التحقيق الإداري دائما يسبق قانون إعلان المنفعة العامة يتم تحديد شكل ومدة هذا التحقيق من قبل الوزير المسؤول عن المجالات المتخذة في مجلس الوزراء. [1]

حل نزاعات الأراضي

يوجد في جيبوتي محاكم مدنية وجنائية، وأعلاها هي المحكمة العليا. يتم حل النزاعات المتعلقة بالأراضي في المناطق الريفية في الغالب من خلال آليات حل النزاعات العرفية.

تحدث غالبية النزاعات في المناطق الحضرية وتتعلق بالنزاعات حول حدود قطع الأراضي، والمباني المشيدة على أراضي شخص آخر، والنزاعات بين الملاك والمستأجرين.

إذا كانت النزاعات تتعلق بالأراضي المسجلة، فيجب حلها في المحاكم. إذا كانت النزاعات حول الأراضي غير المسجلة وفي غياب الوثائق، يتم حل النزاع من قبل قادة المجتمع أو في المحاكم الشرعية. والأخير مكلف بحل النزاعات بين الملاك والمستأجرين (بموجب المرسوم رقم 80-012 المؤرخ 28 يناير 1980 بشأن إعادة التنظيم الإداري لشريعة جيبوتي). [5]

قيمة الأرض والضرائب

تختلف معدلات ضرائب الأراضي والممتلكات في جيبوتي اعتمادًا على قيمة المباني والأراضي غير المزروعة للاستخدام التجاري أو الصناعي. [3] “ينص القانون على فرض ضريبة على الأرباح الرأسمالية المحققة من المعاملات العقارية المتعلقة بالمباني أو حقوق الملكية والأوراق المالية. كما ينص القانون على ضريبة قدرها 25 بالمائة على العقارات غير المبنية حيث أن الضريبة السنوية على العقارات غير المبنية تتعلق بجميع الأراضي غير المبنية، باستثناء العقارات التي استثنيها القانون صراحة" [1] . يتم أيضًا فرض ضريبة على دخل الإيجار [1]

مراجع

[1] الهيئة الحكومية الدولية المعنية بالتنمية (2018). إدارة الأراضي في منطقة الهيئة الحكومية الدولية المعنية بالتنمية (إيغاد) جيبوتي.

[2] الهيئة الحكومية الدولية المعنية بالتنمية (2020) إدارة الأراضي: جيبوتي .

[3] حومد م أ، أأ، وأيمن سعيد محمد، ع (2017). انظر إلى خطط جيبوتي لتبني قانون مدني حديث لتحسين مناخ الأعمال فيها. قرية الإنسان.

[4] القانون رقم 58 AN 14 7ème L الصادر في 06 ديسمبر 2014 يشير إلى اعتماد رؤية جيبوتي 203 وخطط العمل التشغيلية الخاصة بها.

[5] الهيئة الحكومية الدولية المعنية بالتنمية (2018). اللامركزية والمكاتب والممثلين المحليين - Fiche pays Djibouti.

[6] قسم اقتصاديات وسياسات الغابات (FOSA) (2001). الوثيقة الوطنية المستقبلية - جمهورية جيبوتي.